SE PREVEE UN FRENO DE LAS VENTAS Y LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA EN 2022

Según comentan Analistas Financieros Internacionales (AFI), el mercado de la vivienda se enfrenta a un año de parón tanto en las operaciones como en los precios. Se anticipa una caída de las compraventas y un crecimiento de los precios medios más suave con respecto a 2021 que marcaron máximos desde el boom inmobiliario, con una media de encarecimiento de un 6%.

Analistas Financieros Internacionales (AFI), destacan que los factores de la ralentización económica y la escalada de la inflación en los movimientos migratorios, las rentas de los hogares o el coste de financiación , contendrán el ritmo de crecimiento de las "transacciones de viviendas", se estima que las transacciones de viviendas se reducirán alrededor de un 15% interanual en 2022, crecerá de forma moderada en 2023, aunque se seguirá estando por debajo del número de operaciones realizadas en 2021. En este sentido AFI recuerda que una buena parte de las transacciones se produjo como consecuencia de la demanda embalsada durante los peores momentos de la pandemia.

Para argumentar este descenso tan pronunciado de las operaciones se analizan tres variables. La primera está relacionada con las perspectivas demográficas , en términos de crecimiento de la población y de creación neta de hogares, que podrían verse perjudicadas por la ralentización económica.

El segundo factor que hace presagiar una caída de las compraventas en 2022 es la pérdida de capacidad adquisitiva de las familias. 

La tercera variable que frenará el impulso del mercado residencial este año es el deterioro de las condiciones financieras , según AFI, las perspectivas para los próximos meses no son favorables para los tipos de interés ya que el BCE anuncia que la retirada de los estímulos monetarios a partir de julio se traducirá en un incremento progresivo del euríbor a 12 meses, que en abril se enteró en terreno positivo por primera vez desde principios de 2016 y continúa al alza. Tampoco lo son en cuanto al esperado encarecimiento del precio de la vivienda, principalmente, como consecuencia de las tensiones inflacionistas, ya que hará más costoso el desembolso inicial y por lo tanto la accesibilidad a la vivienda.

En cuanto a los precios, Bankinter también prevé una subida mucho más moderada de la estimada por AFI, y apunta a un incremento cercano al 1% tanto en 2022 como en 2023, tras encarecerse un 6,4% interanual en 2021. Actualmente, el precio medio del m2 de las casas se encuentran 11% por debajo de los máximos de 2007 y un 22% por encima de los mínimos históricos de 2016.

También sostiene que el precio de la vivienda está en torno al un 5% por encima de los salarios, lo que sitúa la relación entre precios de vivienda e ingresos familiares medios se encuentra en 8,3 veces, ligeramente por encima de la media histórica de los últimos 20 años (7,3 veces), según los datos del Banco de España.

Las previsiones también  contemplan un freno en el mercado del suelo y en el desarrollo de nuevas promociones residenciales, según BANKINTER, las transacciones de suelo deberían moderarse en 2022. 

El departamento de estudios de la entidad destaca que el fuerte incremento de costes de construcción llevará a las principales promotoras a extremar la prudencia en compras de suelo con el objetivo de proteger sus márgenes a futuro, estima que los precios de suelo también tenderán a estabilizarse en los próximos meses.

AFI, concluye que ante la ralentización de la demanda de vivienda, lo que se espera es una moderación de la nueva actividad residencial: los visados de viviendas de nueva construcción se estancarán en el entorno de las 110.000 unidades anuales durante 2022 y 2023. El aumento de los costes de diversos materiales de construcción, junto con la dificultad de cobertura de vacantes en el sector que pueda derivar en un aumento de los costes laborales, refuerzan esta previsión para la oferta residencial en el corto plazo”.